Izgradnja kuće korak po korak – detaljni vodič za gradnju kuća i vikendica

Kupili ste ili nasledili plac i sada želite da izgradite kuću ili vikendicu, ali ne znate odakle da počnete?

Ne brinite, niste jedini kojima pomisao na proces gradnje kuće deluje zastrašujuće. Možda se pitate kako ćete pronaći pouzdane majstore, da li ćete umeti da objasnite arhitekti kakav projekat želite ili imate strah da će vaš zahtev za građevinsku dozvolu biti odbijen. Ukoliko se prvi put susrećete sa terminologijom, dokumentima i projektovanjem sasvim je razumljivo što ste zabrinuti jer se upuštate u nešto nepoznato.

Zato smo za vas pripremili ovaj detaljni vodič u kom ćete dobiti sve potrebne informacije i savete kako bi izgradnja vikendice ili kuće protekla savršeno i bez ikakvih komplikacija.

Administracija – prvi korak pri izgradnji kuća i vikendica

Mnogima je pomisao na administraciju možda i najstresniji deo procesa gradnje objekta, jer polaze s mišlju da će prikupljanje svih potrebnih dozvola biti mukotrpno, a šetanje od šaltera do šaltera trajati mesecima. Možda je nekad i bilo tako. Međutim, uz novi zakon moguće je mnogo lakše nego pre doći do objedinjene građevinske dozvole. Država je omogućila da svi koji žele mogu da dobiju objedinjenu građevinsku dozvolu u roku od 28 dana, što je definitivno olakšanje za sve buduće graditelje.

Uz mogućnost elektronskog izdavanja dozvole, čitava procedura je maksimalno ubrzana i pojednostavljena. Samo je potrebno da podnesete zahtev za izdavanje građevinske dozvole na šalteru lokalne službe i zatim da sačekate poziv. U našem blog tekstu o građevinskim dozvolama možete saznati detaljne informacije o tome šta je sve potrebno predati pri podnošenju zahteva za građevinsku dozvolu.

Termin ,,objedinjena procedura“ pojavljuje se nakon usvajanja novog zakona o planiranju i izgradnji i podrazumeva skup dokumenata i dozvola koji omogućavaju nesmetanu izgradnju nekretnine na željenom mestu. Objedinjena procedura podrazumeva sledeće stavke:

  • Uslove za projektovanje i priključenje na infrastrukturu (struju, vodu, gas, telefon…);
  • Izdavanje građevinskih i lokacijskih dozvola;
  • Prijava radova;
  • Ispunjavanje uslova u pogledu potrebnih mera za zaštitu od požara;
  • Prijava završetka objekta u konstruktivnom delu;
  • Priključenje na infrastrukturnu mrežu;
  • Upotrebna dozvola za izgrađeni objekat;
  • Upis prava svojina u katastru nepokretnosti.

Kada završite sa gradnjom, potrebno je još izvršiti i tehnički prijem objekta, pribaviti dozvolu za upotrebu, a na samom kraju izvršiti upis u katastar nepokretnosti.

Sada kada ste se upoznali sa administrativnim koracima od početka do kraja gradnje, hajde da se vratimo na izbor zemljišta i postavljanje temelja vaše nove kuće…

Izbor zemljišta za gradnju kuća i vikendica

Pre nego što podnesete zahtev za dobijanje građevinske dozvole na određenom zemljištu potrebno je posedovati plac. Pođimo od pretpostavke da nemate već kupljenu ili nasleđenu parcelu u svom vlasništvu. U tom slučaju pri odabiru zemljišta za izgradnju vodite se kriterijumima kako biste dobili upravo ono što želite.

Ne dozvolite da vas neobično niska cena nekog placa namami i budite u toku sa stanjem na tržištu nekretnina, a pre konačne odluke obavezno se posavetujte se sa stručnjacima. Obratite pažnju na makro i mikro okruženje, ali pre svega i na to da li je na zemljištu uopšte dozvoljena individualna stambena izgradnja ili se ono vodi kao poljoprivredno.

U slučaju kada osoba nasledi ili kupi poljoprivredno zemljište, procedura je nešto komplikovanija jer je gradnja na tom tipu zemljišta strogo kontrolisana i predviđena isključivo za određene pomoćne objekte, komunalne infrastrukture i građevine koje služe za poljoprivrednu proizvodnju. Ipak, i tada postoji rešenje: kuće i vikendice mogu se graditi na poljoprivrednom zemljištu po sprovedenom postupku promene namene poljoprivrednog zemljišta, uz plaćanje propisane naknade za promenu namene. Ako je ovaj uslov ispunjen, ne bi trebalo imati problema s dobijanjem potrebne dokumentacije i dozvole za gradnju.

Takođe, ako želite olakšati sebi gradnju, pri izboru parcele tražite onu koja će vam u budućnosti uštedeti novac i smanjiti troškove. Kako, pitate se?

Pre svega, tražite ravno zemljište s povoljnim položajem koje će smanjiti troškove angažovanja teške mehanizacije za nivelisanje i prilagođavanje terena. Mnogo je faktora koji mogu otežati nivelisanje terena, kopanje temelja i podruma kuće, kao što su nagib terena ili prisustvo stena koje pre stavljanja kamena temeljca treba ukloniti ili dodati sloj zemlje. U takvim slučajevima potrebno je dodatno angažovati i kamione za odvoz, bager za nivelisanje, što može značajno povećati troškove izgradnje.

Osim toga, uz faktore kao što su povoljan položaj placa i dobra povezanost, možete uštedeti i dugoročno jer nećete morati da trošite višak energije ukoliko je vaša buduća kuća na osunčanoj padini i time pogodna za postavljanje solarnih panela. Takođe, ukoliko je izgradnja kuće predviđena na lokaciji na kojoj se u prošlosti već nalazio neki stambeni objekat, ne samo što dobijate priliku da iskoristite već postojeće priključke za struju i vodu čime štedite jer nije potrebno sprovoditi ih do lokacije, već postoji i još jedna olakšica.

Ako želite da gradite na parceli gde je već postojao stari (srušeni) objekat, imate dve opcije. Ako gradite manji objekat od starog, prijavite to nadležnim organima, a ukoliko gradite veći objekat od starog, morate platiti dodatni iznos samo za razliku u kvadratima između novog i starog objekta. Na primer, ako je stari objekat bio površine 60 kvadrata, a vi gradite novi objekat od 90 kvadrata, treba platiti za infrastrukturno opremanje samo za dodatnih 30 kvadrata koji prelaze površinu starog objekta.

Priprema terena za gradnju vaše buduće kuće

Sada kada imate plac i svu potrebnu dokumentaciju došli smo do nulte faze gradnje. Ovo je momenat kada počinju radovi koji se tiču pripreme terena, zemljanih radova, ravnanja, iskopavanja, odnošenja zemlje i šuta, dovođenja vode, struje, gasa, polaganja kablova kroz zemlju, kopanja temelja i šalovanja (pravljenje kalupa u koji će se nalivati beton za temelj).

Zatim je vreme za geodetska premeravanja i ostale radnje koje se mogu nazvati i pripremne radnje pred zidanje. Nulta faza u zavisnosti od umešnosti radnika ali i vremenskih prilika može da traje od jednog do dva meseca, a podrazumeva sledeće radove:

  • Geodetsko merenje, postavljanje referentnih tačaka i nivelisanje parcele;
  • Uklanjanje nepotrebnog sloja zemlje, šuta i iskopavanje kanala za temelje. Ovo se može obavljati ručno ili mašinski, pri čemu ručni rad može produžiti trajanje procesa;
  • Postavljanje podzemnih instalacija;
  • Ravnanje terena, postavljanje izolacije i izlivanje betonske podloge;
  • Iskopavanje temelja, izrada kalupa od dasaka za betoniranje temelja;
  • Postavljanje armaturne mreže i betoniranje temelja;
  • Postavljanje izolacije od katran-papira pre nego što se krene sa zidanjem zidova;

Ovim koracima se stvara osnova kako bi u nastavku gradnja kuće mogla da se odvija nesmetano i počinje se oblikovanje struktura objekta. Imajući u vidu da je ovo tek temelj kuće (i figurativno i doslovno), preporučujemo vam da potražite podršku u vidu pouzdanog i stručnog arhitekte koji je izradio vaš projekat za kuću, odnosno projekat za vikendicu i koji će po potebi moći da nadgleda radove i uveri se da sve protiče u najboljem redu. Što nas dovodi i do našeg sledećeg koraka…

Izgradnja kuće – početak zidanja školjke i krova

Svi koraci pre početka zidanja zidova nazivaju se radovima nultog stanja, iako su od suštinskog značaja za izgradnju kuće. Ipak, tek kada se započne zidanje zidova, kuća postepeno dobija svoj oblik i strukturu.

Osnova (školjka) ostaje otvorena sve dok se ne postavi krov i dok se ne postave prozori i vrata, a tada se osnova zatvara. Naravno, od tog trenutka do završetka radova nas deli još mnogo posla, ali kuća je dobila svoju formu. U slučaju izgradnje kuće sa potkrovljem ili na sprat, nakon izlivanja prvog sprata i povezivanja zidova, zidanje se nastavlja sve dok se ne postigne planirani oblik kuće.

Ako se gradi prizemna kuća, tokom zidanja zidova, istovremeno se zidaju i dimnjaci, a takođe i nadprozorne grede iznad vrata i prozora. Izgradnja kuće olakšana je modernom tehnologijom koja olakšava ovaj proces jer nudi gotove armirane grede koje se postavljaju iznad vrata i prozora. Pored ovih radova, obavlja se i armiranje, a zatim i izlivanje stepenica tamo gde je potrebno.

Podrum obično zahteva dodatno ojačanje armiranim betonom, jer se gradi ispod nivoa zemlje. Betoniranje podrumskih prostorija takođe spada u radove nultog stanja kuće. Podrum se najčešće koristi kao pomoćni prostor, posebno ukoliko je je u pitanju gradnja vikendice. Ipak, ako u njega sprovedete struju, vodu i kanalizaciju, možete ga pretvoriti u funkcionalni stambeni prostor (suteren).

Izgradnja krova kuće se sprovodi kroz nekoliko faza. Pre nego što započnete podizanje krova, trebalo bi da precizirate majstorima kakav oblik krova želite. Trebalo bi znati i da što je oblik krova složeniji, to će njegova izgradnja biti skuplja.

Naredne faze gradnje kuće i vikendice

Nakon što je osnovna struktura kuće gotova, većina radova može se izvoditi istovremeno. Kada krovna konstrukcija bude završena i krov bude pokriven, sledeći korak je postavljanje prozora i vrata. Nakon toga, sledi postavljanje keramičkih pločica i podova (ovde možete birati da li želite parket ili laminat) i ovi radovi obično spadaju u poslednju fazu izgradnje kuće. Nakon toga slede ih radovi dekorativnog tipa: molersko-farbarski poslovi, fasaderski radovi, limarski radovi i završni radovi na uređenju unutrašnjeg prostora.

Važna komponenta izgradnje je termoizolacija, koja ima dvostruki značaj. Pored toga što doprinosi uštedi energije za grejanje i hlađenje kuće, takođe ima značajan uticaj na estetiku i udobnost doma. Ovo često rezultira dugoročnim uštedama na računima za energiju.

Izbor odgovarajućih vrata i prozora ima važnu ulogu u postizanju efikasne izolacije. Pravilno izabrani materijali za vrata i prozore mogu pružiti i dodatnu zvučnu izolaciju, što je posebno važno ako se nalazite u bučnom okruženju blizu prometnih ulica. Isto tako, važno je napomenuti da se najveće količine energije gube kroz prozore i vrata, pa se posebna pažnja mora posvetiti njihovoj izolaciji.

Da li ćete se odlučiti za drvene proizvode ili PVC profile zavisi od vaših preferencija i budžeta, a stručni savet će vam pomoći da napravite promišljeni izbor.

Po završetku radova na kući, preostaju vam još i uređenje unutrašnjosti, odnosno dizajn enterijera, sređivanje dvorišta pri kom vam može pomoći profesionalni pejzažni arhitekta, kao i, po potrebi, gradnja pomoćnih objekata poput šupa i garaža. Njih naravno možete izvoditi i paralelno s gradnjom kuće ili naknadno, u zavisnosti od vaših potreba i prioriteta.

Izgradnja kuće – cena po m2 u 2023.

Danas, za razliku od davnih vremena kada su funkcionalnost i bezbednost starih srpskih kuća imale najveći značaj, estetika danas igra sve veću ulogu u procesu gradnje kuće. U zavisnosti od kompleksnosti projekta za koji se opredelite, cena izgradnje kuće po m2 će varirati. Primera radi, cena krova zavisi od njegovog oblika, klasični tip krova ima dva ili četiri padine. Što je krov složeniji s više krivina i oblika, to će njegovo pokrivanje biti teže i skuplje. Klasični oblici krova su najjednostavniji za gradnju i održavanje.

Izbor materijala za pokrivanje krova zavisi od raspoloživih finansijskih resursa. Uglavnom se koristi crep, ali postoje i druge povoljnije i manje povoljne alternative – razne vrste pločastih materijala koji su dizajnirani da omoguće lakše pokrivanje i održavanje. Cene majstora za krov uglavnom se kreću od oko 30€ po m2.

Kada je u pitanju izgradnja kuće, cene će zavisiti i od usluga ostalih majstora, čija satnica dosta varira, pa se tako u 2023. godini izrada stolarije za ceo dan može naći u rasponu cena od 4500€ sve do 12800€.

Uslugu malterisanja očekujte da ćete platiti ne manje od 7€, a majstore za gradnju za oko minimum 70€ po m2.

Naravno, kako zbog cena gradnje, tako i zbog pouzdanosti i visokog kvaliteta usluge, savetujemo vam da, dokle god je gradnja kuće u toku, pred svaku fazu obavite dobru pripremu i istražite što više firmi koje se bave građevinskim radovima, sve dok ne pronađete majstore po svojoj meri. Čitajte iskustva drugih, potražite savet arhitekte ili građevinskog inženjera i zapamtite da je gradnja vikendice, baš kao i kuće, jedna dugoročna investicija u budućnost, na kojoj ne treba štedeti niti je brzati!

Ostavite odgovor

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Neophodna polja su označena *

blog

Povezani blogovi

Upoznajte prednosti i mane zidanih i montažnih kuća, faktore za izbor i dostupne opcije u Srbiji. Izgradite dom po meri uz naše korisne savete!