Legalizacija objekata

Koji objekti se ne moraju legalizovati?

Zakonski gledano, svi tipovi objekata moraju biti legalizovani. Legalizacija objekta nije stvar izbora, već obaveza svakog građanina Srbije. Međutim, kuće sagrađene pre 1961. godine, kao i pomoćni objekti na selu izgrađeni do 1973. godine, ne podležu novom zakonu o legalizaciji, jer su u vreme njihove izgradnje važili drugačiji propisi koji nisu zahtevali građevinsku dozvolu.

Vlasnici tih objekata mogu ih direktno uknjižiti u katastar nepokretnosti. Svi objekti izgrađeni nakon tih datuma moraju proći kroz proces ozakonjenja.

Koji su objekti koji moraju biti legalizovani?

Zakon o ozakonjenju precizno definiše koji objekti moraju biti legalizovani. U pitanju su objekti koji su u potpunosti građevinski završeni, ali to mogu biti i zgrade na kojima su izvedeni samo osnovni konstruktivni građevinski radovi kao što su temelj, stubovi sa gredama, armirano-betonska tavanica, krovna konstrukcija i slično, bez obzira da li imaju završenu fasadu.

• Stambeni objekti – kuće, stanovi, vikendice i slični objekti za koje vlasnici nisu imali građevinsku dozvolu u vreme izgradnje.
• Komercijalni objekti – prodavnice, radionice, skladišta i drugi objekti koji se koriste za poslovne svrhe, a izgrađeni su bez dozvole.
• Pomoćni objekti – garaže, ostave i drugi pomoćni objekti izgrađeni bez dozvole.
• Objekti izgradjeni na osnovu ranijih zakona – objekti za koje je podnet zahtev za legalizaciju prema ranijim zakonima, ali postupak nije završen do stupanja na snagu novog zakona, takođe moraju biti legalizovani prema aktuelnim propisima.

Za ostale objekte koji su predmet ozakonjenja, stepen završenosti se procenjuje prema vrsti i nameni objekta.

Koji objekti se ne mogu legalizovati?

Objekti koji ne mogu biti legalizovani su oni koji su izgrađeni na klizištima, močvarnim područjima ili u zaštićenim zonama, kao i objekti koji su izgrađeni od materijala koji ne garantuju bezbednost.

Važno je napomenuti da je zakon predvideo izuzetke, kao što su slučajevi kada objekat ugrožava stabilnost terena ili susedne objekte, ali se može dokazati njegova stabilnost odgovarajućim tehničkim izveštajima. U tom slučaju biće vam potrebna konsultacija pravnih lica, geodet i arhitekta za legalizaciju sa iskustvom kako biste bili sigurni da je takav projekat moguće realizovati.

Kako proveriti da li je objekat u procesu legalizacije?

Ukoliko planirate prodaju ili kupovinu nekretnine važno je kao prvi korak proveriti da li je objekat legalizovan ili se možda trenutno nalazi u procesu legalizacije.

Bez obzira na vreme kada je podnet zahtev za legalizaciju, pretragom prema imenu podnosioca u jedinici lokalne samouprave može se pristupiti proveri. Takođe, uvidom u jedinstvenu bazu nepokretnosti katastra, koja je dostupna svima, može se utvrditi postojanje zabeležbe o zabrani otuđenja i opterećenja zbog rešenja građevinske inspekcije o uklanjanju objekta, potvrde da je objekat izgrađen nelegalno ili se može ustanoviti da objekat nije upisan.

Kako izgleda proces legalizacije?

Da biste uspešno legalizovali svoju imovinu, bilo da je to kuća, stan, garaža ili lokal, potrebno je prikupiti odgovarajuću dokumentaciju i pratiti sledeće korake procesa legalizacije:

1. Prikupljanje dokumentacije: obezbedite sve potrebne dokaze o postojanju i nameni objekta.
2. Provera urbanističkih uslova: uverite se da vaš objekat ispunjava važeće urbanističke zahteve.
3. Izrada geodetskog snimka: angažujte ovlašćenog geodetu za izradu preciznog snimka objekta.
4. Plaćanje taksi i naknada: prilikom podnošenja zahteva, potrebno je platiti odgovarajuće takse.
5. Podnošenje zahteva: kada sakupite svu dokumentaciju, podnesite zahtev nadležnom organu.
6. Provera i odobrenje: vaš zahtev će biti pregledan, i ako je sve u skladu sa zakonom, dobićete odobrenje za legalizaciju.

Koja dokumentacija za legalizaciju objekata mi je potrebna?

• Dokaz o vlasništvu
• Fotografija objekta
• Izveštaj o zatečenom stanju
• Elaborat geodetskih radova
• Taksa u fiksnom iznosu u zavisnosti od namene i kvadrature objekta.

Ako stanari godinama žive u određenoj kući, a ne poseduju dokaz o vlasništvu, mogu da ozakone svoje objekte tako što će priložiti dokaz da su savesni korisnici. Ovaj dokaz su uredno plaćani računi za porez, struju i komunalije.

Šta je elaborat geodetskih radova?

Elaborat geodetskih radova je najbitniji dokument koji će vam biti neophodan za legalizaciju objekta. Služi za evidentiranje, verifikaciju i promenu podataka u katastarskim planovima i listovima nepokretnosti.

Ovaj elaborat se izrađuje od strane ovlašćenog geodete i predstavlja osnovu za različite postupke vezane za legalizaciju, ozakonjenje, tehnički prijem i druge administrativne radnje vezane za nepokretnosti. 

Naš tim eksperata će vas profesionalno povezati sa ovlašćenim geodetama i preuzeti sve neophodne korake za uspešnu legalizaciju, uključujući izlazak na teren i sastavljanje kompletnih izveštaja. Ukoliko je potrebno, organizovaćemo i dolazak statičara ili električara kako bismo osigurali da je vaš geodetski elaborat u potpunosti usklađen sa zahtevima nadležnih ustanova.

Koliko traje legalizacija kuće?

Dužina procesa legalizacije objekata ne može se precizno odrediti jer zavisi od mnogo faktora kao što su složenost dokumentacije, lokalna administracija, te eventualne komplikacije poput nerešenih imovinsko-pravnih pitanja. U idealnim uslovima, proces može trajati nekoliko meseci, ali u praksi, može se odužiti na godinu dana ili duže.

Važno je napomenuti da ukoliko se odlučite za angažovanje Arhi Studia, od trenutka kada arhitekta izađe na teren, elaborat geodetskih radova možete očekivati u okvirnom roku od dve nedelje, kako ovaj segment ne bi “kočio” ostatak procesa!

Po čemu se razlikuje legalizacija objekata izgrađenih posle 2018. godine?

Legalizacija objekata izgrađenih nakon 2018. godine razlikuje se u nekoliko značajnih aspekata:

• Predmet ozakonjenja: prema izmenama Zakona o ozakonjenju objekata iz 2018. godine, objekti izgrađeni posle 27. novembra 2015. godine bez odgovarajućih građevinskih dozvola ili rešenja o odobrenju izvođenja radova ne mogu biti legalizovani. Za ove objekte nadležni građevinski inspektor izdaje rešenje o rušenju, što ih automatski isključuje iz procesa legalizacije.
• Zabrana prometovanja: ozakonjenje objekata koje je u toku zabranjuje njihovo prometovanje (prodavanje ili prenošenje na drugo lice) sve dok proces legalizacije ne bude završen. Notari ne mogu overavati kupoprodajne ugovore za ove objekte, što znači da vlasnici moraju sačekati završetak procesa pre nego što mogu legalno preneti vlasništvo.
• Rokovi za ozakonjenje: Zakonom je predviđeno da svi započeti postupci legalizacije moraju biti okončani do 2023. godine. Ukoliko se postupak ne završi u tom roku, zahtevi za legalizaciju mogu biti odbijeni. Za stanove upisane kao državina, rok za legalizaciju je produžen do 2028. godine.

Ove izmene zakona imaju za cilj ubrzanje procesa legalizacije i rešavanje problema nelegalne gradnje, ali istovremeno postavljaju strože kriterijume za objekte izgrađene posle određenog perioda.

Koliko košta legalizacija kuće – cena

Većina građana se pita “koliko košta legalizacija kuće od 100 kvadrata” i očekuje precizan odgovor, ali istina je da cena legalizacije ne može uvek biti fiksna, već zavisi od različitih faktora. Kada je u pitanju legalizacija objekta, cena će varirati u zavisnosti od lokacije ili kompleksnosti izrade geodetskog elaborata, odnosno od stanja u kom će arhitekta zateći objekat kada izađe na teren. Naravno, koštaće znatno manje nego izrada projekta pri izgradnji kuće jer ne uključuje “kreatvni proces” već naš arhitekta opisuje zatečeno stanje.

Što se obaveznih taksi koje propisuje država tiče, cena legalizacije kuće do 100 kvadrata iznosi 5000 dinara.

Pošaljite nam upit kako bi naš tim obavio uviđaj, sastavio izveštaj i dao vam ponudu. Bićemo tu pri svakom koraku legalizacije vašeg objekta i postarati se da čitav proces prođe što jednostavnije.